Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier

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L’investissement dans l’immobilier locatif fait partie des placements les plus sûrs, que ce soit pour vous constituer un patrimoine ou pour générer des revenus. En réalité, la pierre propose une rentabilité correcte et présente très peu de risques à condition de bien étudier les possibilités. Toutefois, la raison pour laquelle l’immobilier locatif est l’investissement préféré des Français est sans doute la présence des avantages fiscaux. Les opportunités fiscales sont notamment ouvertes aux bailleurs de logements nus ou meublés. Aussi, vous pourrez prétendre à des avantages spécifiques en fonction de la nature de votre logement. Cela vous permettra notamment d’optimiser la rentabilité de votre placement. Mais concrètement, quels sont les avantages fiscaux de l’investissement immobilier ? Les réponses dans cet article.

Les avantages d’une location meublée

De manière générale, les revenus locatifs provenant de la location d’un bien immobilier meublé sont à déclarer au titre des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Par ailleurs, vous avez la possibilité de choisir entre le régime fiscal du micro-BIC ou du réel en fonction de votre placement.

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Le régime fiscal micro-BIC

Si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 72 600 euros par an, le régime fiscal du micro-BIC s’applique généralement d’office. Dans ce contexte, vous pourrez profiter d’un abattement fiscal automatique de 50 % sur vos recettes locatives. À noter que cet avantage ne nécessite aucune justification précise. Par ailleurs, il est également possible pour ce type de bailleur d’opter volontairement pour le régime réel. Ce dernier est surtout avantageux si vous avez des charges importantes qui peuvent excéder l’abattement de 50 %.

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Le régime fiscal réel

Si vos revenus locatifs excèdent les 72 600 euros par an, vous serez automatiquement imposé au régime fiscal réel. En ce sens, le bailleur a la possibilité de déduire les charges effectives de ses revenus locatifs, mais aussi d’amortir son bien et ses meubles. Il peut notamment amortir le coût des travaux d’amélioration du logement. Il est important de noter que ce régime fiscal autorise également un éventuel déficit foncier pour les bailleurs disposant du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). Ce déficit est notamment déductible des revenus de même nature et reportables pendant 10 ans.

Les avantages de la location vide

Si vous optez pour la location vide, deux régimes d’imposition sont possibles. Aussi, vos revenus peuvent être imposés au régime du micro foncier ou du réel.

Le régime du micro foncier

Si les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros, le régime du micro foncier est applicable de plein droit. Dans ce contexte, un abattement automatique forfaitaire de 30 % sera appliqué sur les recettes brutes. Par ailleurs, vous pouvez également choisir volontairement le régime d’imposition réel.

Le régime réel

Si les revenus locatifs annuels excèdent les 15 000 euros par an, le régime réel d’imposition s’applique automatiquement. Il s’agit d’un régime qui permet de déduire tous les frais et charges des recettes locatives. En ce sens, les intérêts d’emprunt immobilier locatif, les frais d’administration et de gestion, les primes d’assurance, etc., sont éligibles à cette déduction d’impôts.

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui vise à encourager les investissements locatifs dans les zones tendues. Effectivement, l’État souhaite ainsi relancer la construction de logements neufs et soutenir le marché immobilier.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont nombreux. Tout d’abord, il permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur douze ans maximum. Pour être éligible à ce dispositif, il faut respecter certaines conditions notamment :
• Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Situer le bien dans une zone éligible au dispositif (zones A bis, A ou B) ;
• S’engager à louer le bien nu pour une durée minimale de six ans.

La réduction fiscale est proportionnelle à la durée d’engagement de location. Par exemple, pour une période de location obligatoire de six ans, la réduction sera de 12 %. Si vous optez pour une période plus longue comme neuf ans ou douze ans, respectivement votre avantage fiscal sera augmenté à 18 % et 21 %.

Cette mesure peut aussi offrir des avantages patrimoniaux intéressants. Effectivement, grâce au dispositif Pinel, vous pouvez réaliser un investissement locatif tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne avec peu d’apport personnel car les banques accordent généralement des prêts immobiliers sur 20 à 25 ans pour financer ce type d’investissement.

Le dispositif Pinel permet de mieux gérer la fiscalité immobilière. Effectivement, l’avantage fiscal obtenu peut être réparti sur les douze années du dispositif et ainsi diminuer le montant des impôts correspondants pendant cette période.

Les avantages de la location saisonnière

La location saisonnière est un marché en expansion ces dernières années. Elle consiste à louer son bien immobilier pour une courte durée, généralement inférieure à trois mois, à des vacanciers ou touristes.

Les avantages de la location saisonnière sont nombreux. Elle permet de générer des revenus locatifs importants car les tarifs pratiqués sont souvent plus élevés que ceux du marché classique de la location résidentielle.

La location saisonnière offre aussi une grande souplesse en termes de gestion : le propriétaire peut choisir les périodes où il souhaite mettre son bien en location et ainsi optimiser ses revenus locatifs. Effectivement, certains quartiers peuvent être très demandés pendant certaines périodes. Par exemple, certains biens immobiliers situés dans les stations de ski ont une forte demande l’hiver alors qu’ils peuvent rester vides le reste de l’année.

Autre avantage : la fiscalité. Les revenus issus d’une location saisonnière sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui signifie que les charges liées à cette activité peuvent être déduites des recettes générées. Pensez à bien souligner que le taux d’occupation du bien immobilier dépend fortement des saisons et qu’il y a donc des périodes creuses durant lesquelles le logement reste vacant. La gestion de ce type de location demande une certaine disponibilité ainsi qu’un travail administratif plus conséquent : réservations, remises des clés, ménage après chaque départ…

Sur la question de l’investissement immobilier, quel que soit votre choix entre la location vide ou saisonnière, cela nécessite une étude approfondie en amont afin d’évaluer toutes les opportunités possibles liées aux différents dispositifs fiscaux existants et aussi pour trouver le bon compromis selon vos besoins personnels en matière d’investissement patrimonial ou financier.

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